Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione, la n. 3073 depositata il 9 febbraio 2021, esaminando il caso dell’acquisto di un immobile da parte del trustee di un trust autodichiarato ha respinto la tesi dell’Agenzia delle Entrate che negava l’applicazione dell’agevolazione sul prezzo valore (art. 1, comma 497 L. n. 266/2005) asserendo che l’acquisto non fosse imputabile alla persona fisica acquirente e che quest’ultima avesse agito nell’esercizio di una attività commerciale.
Si ricorda che la disciplina del c.d. “prezzo-valore” consiste nella possibilità di determinare la base imponibile per l’applicazione delle imposte nei trasferimenti immobiliari sul valore catastale di ciascun bene moltiplicato per un coefficiente predeterminato dalla legge, ottenendo la rendita catastale “rivalutata”, che – nella maggior parte dei casi – è di gran lunga inferiore al valore di mercato del cespite e in ogni caso al corrispettivo che le parti hanno indicato nell’atto di trasferimento.
È possibile avvalersi della disciplina del prezzo valore a condizione che:
- la cessione venga posta in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali(requisito soggettivo);
- la cessione abbia ad oggetto un immobile ad uso abitativo e relative pertinenze(requisito oggettivo);
- la parte acquirente renda al notaio, all’atto della cessione, un’apposita richiestacirca la possibilità di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali con criterio tabellare dettato dall’ 52, commi 4 e 5 del TUR;
- le parti indichino nell’atto di cessione il corrispettivo pattuito.
Il prezzo valore trova applicazione anche in caso di atti di donazione e di liberalità indirette e costituisce attualmente un’agevolazione fiscale di notevole importanza, in quanto, oltre a consentire una sensibile riduzione della base imponibile, ne inibisce la rettifica da parte dell’Amministrazione finanziaria in relazione ai trasferimenti immobiliari per i quali è stato richiesto.
Nella pronuncia in esame, la Cassazione evidenzia due aspetti dirimenti dichiarando che:
- nel caso di specie vi è la sussistenza del requisito soggettivo poiché l’acquisto di immobile è avvenuto tra persone fisiche e NON si tratta di un atto di dotazione del trust, anche se nell’atto medesimo il soggetto (disponente/trustee) ha specificato di voler destinare l’immobile al neocostituito trust familiare;
- in ogni caso, quandanche si fosse trattato di atto riferibile al trust e alla sua dotazione non avrebbe potuto escludersi l’applicazione della norma sul prezzo valore in quanto il trust è privo di personalità giuridica e autonoma soggettività e non è titolare di legittimazione tributaria passiva generale se non nei casi espressamente previsti dalla legge (es. art. 73 del TUIR in materia di IRES).
L’acquisto, pertanto, è riferibile al solo soggetto legittimato nei rapporti giuridici con i terzi, il trustee, che pur agendo in veste di formale intestatario dei beni e gestore degli stessi in relazione al programma dell’atto istitutivo, è una persona fisica.
(Vedasi anche CTR Lazio, Sez. 2, n. 4377 dep. Il 17/7/2019 e n.5564 dep. Il 01/10/2018).
Rimane tuttavia un ulteriore nodo da sciogliere: e se il trustee fosse una persona giuridica? L’acquirente sarebbe la società o la persona fisica che agisce in nome e per conto della società? E, nella circostanza, se l’Agenzia delle Entrate ritenesse insussistente il requisito soggettivo ai fini di applicazione della norma, cosa risponderebbe la giurisprudenza?
Il ragionamento che è alla base della sentenza in oggetto poggia infatti sull’indiscutibile premessa che il trust non è autonomo soggetto di diritto e non può essere considerato un elemento di “interferenza soggettiva” tale da modificare la natura della parte acquirente. Ma offre anche ulteriori spunti di discussione.
Infatti, non si comprende perché nel caso di specie l’acquisto dell’immobile non sia stato considerato atto di dotazione del trust anche se la Corte ha stabilito che la disciplina del prezzo valore sarebbe stata comunque applicabile. Inoltre, se l’atto di trasferimento al trustee è da considerarsi ad ogni effetto come una qualsiasi compravendita -immobiliare-tra persone fisiche, nel caso in cui il trustee fosse una persona giuridica ne conseguirebbe che non potrebbe applicarsi l’agevolazione di cui all’art. 1, comma 497 TUR, ma tale risultato disattenderebbe le premesse, posto che verrebbe a crearsi una disparità di trattamento ingiustificata tra gli acquisti posti in essere dal trustee persona fisica e gli acquisti del trustee persona giuridica.
Non resta che attendere nuove pronunce in merito.
Avv. Barbara Battistoni
Nest srl e Nest Trust Company srl