TUTTO QUELLO CHE C’E’ DA SAPERE
Con l’avvento della crisi economica e la difficoltà di pagare le rate del mutuo, molti si sono visti pignorare la propria casa. Quella casa tanto desiderata e magari valorizzata con un grande porticato ed un bellissimo giardino, che purtroppo viene messa all’asta e non è più nella disponibilità di chi l’aveva acquistata facendosi prestare i soldi dalla banca.
Come noto, la banca eroga il mutuo per l’acquisto dell’immobile e contestualmente iscrive ipoteca sullo stesso. In parole semplici, cosa significa iscrivere ipoteca? Significa che in caso di successiva vendita, dall’importo che se ne ricava occorre anzitutto soddisfare il credito della banca che solo dopo averlo incassato provvederà a cancellare l’ipoteca.
Se colui che ha contratto il mutuo diventa inadempiente, cioè non paga le rate, la banca non esiterà a far valere il proprio credito sottoponendo ad esecuzione l’immobile. Cosa significa sottoporre ad esecuzione un immobile?Significa che la banca notificherà al debitore un decreto ingiuntivo (cioè un ordine di pagamento firmato dal giudice) e se questi non ottempera, notificherà l’atto di precetto e se non paga dopo 10 giorni dal precetto, l’immobile viene sottoposto a pignoramento entro i 90 giorni successivi. Cosa significa questo in termini pratici?Significa che l’immobile resta di proprietà del debitore, ma questi non ne può disporre, cioè non può liberamente venderlo. Per questo, quando si valuta l’acquisto di un immobile, è sempre bene già in fase di prime trattativa incaricare il notaio, l’avvocato di propria fiducia o anche l’agente immobiliare di fare una visura alla Conservatoria competente ( precisamente si parla di ispezione ipotecaria o visura ipocatastale) per accertarsi di tutto ciò che vi grava. Spesso capita purtroppo che, una volta fatta fare questa verifica, se dalla visura emergono ipoteche, pignoramenti o altre forme di trascrizioni pregiudizievoli, la maggior parte degli aspiranti acquirenti scappa.
E invece quello potrebbe essere un buon affare, anche perché spesso si tratta di immobili di recente costruzione e molto ben accessoriati.Se si volesse procedere all’acquisto, come si può svolgere l’operazione bloccando nello stesso tempo le aste e garantendo al compratore la certezza che potrà acquistare l’immobile senza alcun problema? La soluzione passa necessariamente da un meccanismo complesso ma non certo impossibile che il cliente deve necessariamente affidare ad un avvocato patrimonialista di sua fiducia e nel quale non si può prescindere dal consenso della banca che ha messo all’asta l’immobile. In buona sostanza è necessario pagare il creditore ( cioè la banca che ha iniziato l’esecuzione e messo all’asta l’immobile), o comunque impegnarsi a farlo con le dovute garanzie ed assicurarsi che la banca chieda al giudice di interrompere o di sospendere la procedura esecutiva e provveda alla cancellazione dell’ipoteca. La complessità non sta nell’atto pubblico di trasferimento dell’immobile, quanto piuttosto nell’accordo preliminare che le parti devono formalizzare.Tale accordo preliminare può avvenire in due modi:
- La banca, l’acquirente ed il venditore si incontrano dal notaio il quale certifica il pagamento delle somme e stipula un contratto preliminare nell’attesa che prima dell’atto definitivo di compravendita venga cancellata l’ipoteca sull’immobile e rinunciata la procedura esecutiva oppure stipula direttamente l’atto pubblico subordinando l’efficacia della vendita alla cancellazione dell’ipoteca ed alla rinuncia della procedura esecutiva.
- Dopo aver stipulato un contratto preliminare, le parti si incontrano davanti al giudice dell’esecuzione che, una volta accertato il pagamento dell’importo concordato con la banca, previo consenso di quest’ultima, dichiara estinta la procedura esecutiva.
Una volta cancellata l’ipoteca, le parti potranno poi andare a stipulare l’atto di compravendita dal notaio.In questo modo l’aspirante acquirente potrà stare tranquillo perché ha acquistato con sicurezza e ad un prezzo spesso molto inferiore al reale valore sul mercato dell’immobile.
Il motivo è molto semplice: sottoporre a pignoramento un immobile e metterlo all’asta ha dei costi vivi non certo esigui ed i tempi non sono certamente brevi. Parliamo di anni. Per non parlare dell’incertezza dell’esito delle aste al ribasso. E nel mentre la banca non incassa un euro, così si rende spesso disponibile ad accordi extra giudiziari.
Anche per loro vale pur sempre il detto:pochi, maledetti ma subito.
Alessiani Avv. Moira